أساسيات التقييم العقاري

خواص السوق العقارى :

هو سوق يتميز بالخواص التالية :

• المنتجات قابلة للتبادل .

• يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

• تدخل قليل جداً من الحكومة .

• سهولة توفير المنتج و سهولة نقله

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :

• المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .

• عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .

• فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق سوق بائعين أو سوق مشترين .

• السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .

• العقارات لا يمكن نقلها .

• للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

المحاور الرئيسية :

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :

• عدم قابلية نقل العقارات .

• توافر المعلومات .

• تحليل السوق .

• الطاقة الاستيعابية.

• تكلفة التمويل .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :

• تمويل قصير الأجل - لمشاريع الإنشاء Construction Loan

• تمويل طويل الأجل - Mortgage

تعريف سعر السوق ؟ Market Price

• البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .

• كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .

• تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .

• الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

• الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

• عوامل طبيعية و بيئية

• عوامل اقتصادية

• القوانين الحكومية

• الظروف الاجتماعية

• أسس تحديد القيمة Value Principles

• التوقع :- Anticipation

• الاتزان : Balance

• التغير : Change

• المنافسة Competition

• التوافق Conformity

• المساهمة Contribution

المراحل العقارية:

• مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .

• مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .

• انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .

• الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).

تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :

• هدم العقار و بيع الموقع الخالي.

• هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .

• إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .

• ممكن فعلياً Physically Possible

• مسموح قانوناً Legally Permitted

• له جدوى اقتصادية Economically Feasible

• يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive

طرق التقييم التقليدية :

• حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .

• حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر خاصة للأعمال الغير مكتملة أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .

• حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration )

• المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم :

• الموقع , المباني الموجودة .

• تحديد نوع ملكية العقار المقيم .

• تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .

• تحديد الغرض من التقييم و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .

• تحديد تاريخ التقييم .

• تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع