أساسيات التقييم العقاري

خواص السوق العقارى :

هو سوق يتميز بالخواص التالية :

    المنتجات قابلة للتبادل .

    يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

    تدخل قليل جداً من الحكومة .

    سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :

    المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .

    عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق  و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .

    فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق " سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .

    السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .

    العقارات لا يمكن نقلها .

    للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

المحاور الرئيسية :

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :

    عدم قابلية نقل العقارات .

    توافر المعلومات .

    تحليل السوق .

    الطاقة الاستيعابية.

    تكلفة التمويل .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :

    تمويل قصير الأجل - لمشاريع الإنشاء  Construction Loan  

    تمويل طويل الأجل -  Mortgage  

تعريف سعر السوق ؟ Market Price  

    البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .

    كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .

    تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .

    الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

    الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

    عوامل طبيعية و بيئية

    عوامل اقتصادية

    القوانين الحكومية

    الظروف الاجتماعية

    أسس تحديد القيمة Value Principles  

    التوقع :- Anticipation

    الاتزان : Balance

    التغير : Change  

    المنافسة Competition  

    التوافق Conformity

    المساهمة  Contribution  

المراحل العقارية:

    مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .

    مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .

    انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .

    الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).

تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :

    هدم العقار و بيع الموقع الخالي.

    هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .

    إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .

    ممكن فعلياً Physically Possible    

    مسموح قانوناً Legally Permitted    

    له جدوى اقتصادية  Economically Feasible    

    يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive    

طرق التقييم التقليدية :

    حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .

    حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة –أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .

    حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration  )

     المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم :

    الموقع , المباني الموجودة .

    تحديد نوع ملكية العقار المقيم .

    تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .

    تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .

    تحديد تاريخ التقييم .

    تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع